אחת העסקאות החשובות בחייו של אדם היא ללא ספק רכישת נכס. יש לה משמעויות כלכליות ורגשיות ולכן חשוב לוודא שהסכם מכר המקרקעין מנוסח בצורה שמסדירה את כל מה שמגיע לכם, שומר על האינטרסים שלכם ומונע פגמים וליקויים שעלולים לצוץ בהמשך. מעבר לכך, על החוזה לעמוד בדרישות החוק בנושא.
מהו הסכם מכר מקרקעין
הסכם במקרקעין הוא כל הסכם העוסק בנכס מקרקעין או במקרקעין עצמו. כלומר, קניה, מכירה או הקניית זכויות. בשל מורכבות העניין ועקב דרישות החוק בהם חייב ההסכם לעמוד, חשוב שעסקאות מעין אלה יערכו ע"י עורך הדין מקצועי ומנוסה שמתמחה בדיני חוזים ודיני מקרקעין.
ממה כדאי להיזהר לפני חתימת הסכם מכר מקרקעין ברכישת נכס
- זיהוי המוכר – על הקונה לוודא, כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס אותו הוא מבקש לרכוש. את הבדיקה עושים על ידי עיון בנסח הטאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או באישור זכויות אצל רשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת.
מטרתה של בדיקה זו היא למנוע הטעיה וכן לוודא כי לא נפלו טעויות ברישום (למשל במקרה בו בעל הנכס לא מודע לכך שאינו מופיע כבעלים/חוכר רשום של הנכס. במקרה כזה עליו להסדיר את הרישום במרשם טרם העברת הזכויות).. - פרטי הנכס – בדיקת הנכס עצמו כדי ללמוד על זכויות המוכר בנכס וסוג הזכות (בבעלות/חכירה), כמו גם להבין האם רשומות הצמדות על הנכס כגון, מחסן, חניה, גג וכו'. וכן ביצוע השוואה בין הנכס הפיזי לרישומים שלו ברשות המקומית ובפנקסי המקרקעין.
- רישום הערת אזהרה למניעת עסקאות נוגדות – קיומה של הערת אזהרה צריכה להדליק נורה אדומה לגבי העסקה שכן עליכם לדעת אם המוכר התחייב כלפי אדם אחד למכור את הנכס ועוד לפני שנגמרה העסקה חזר והתחייב למכור את אותו נכס לאדם שני.
- פרטים נוספים שצריך לכלול בהסכם – לוח התשלומים כולל את התמורה שתשולם ע"י הרוכש, את מועד מסירת החזקה בנכס, את המסמכים הנלווים להסכם, התשלומים הנלווים וחובת איזה צד לשאת בהם לרבות מועד התשלום הנדרש ועוד. כמו כן יש לציין אם הקונה זקוק למשכנתא, וכן לכלול בחוזה עניינים מיוחדים הנוגעים לעסקה המסוימת.
- ייפוי כוח בלתי חוזר – ייפוי כוח בלתי חוזרהינו מסמך נלווה להסכם ומהווה אמצעי לשמירת זכויותיו של הרוכש עד לרישום הנכס על שמו בפנקסי המקרקעין. מאחר ומדובר בייפוי כוח בלתי חוזר הניתן לעורכי הדין ומאפשר להם להעביר בעצמם את הבעלות על הנכס מהמוכר אל הרוכש, לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת כל המסמכים הדרושים, לא ניתן לבטלו אלא בתנאים שנקבעו בהסכם. בנוסף יש צורך בייפוי כח בלתי חוזר לביטול רישום הערת האזהרה למקרה בו ההסכם יבוטל.
דגשים נוספים שחשוב להתייחס אליהם
- האם יש חובות קודמים של בעל הדירה?
- האם קיים רישום משכנתא על הנכס?
- האם יש שעבודים על הנכס ברשם המשכונות?
- האם מישהו שוכר את הדירה?
- מה מצב הדירה מבחינת חריגות בניה/צווי הריסה/תכנון לתמ"א 38 או פינוי בינוי?
- האם ישנם פגמים במערכות החשמל, המים או הביוב?
- בדיקה האם בעל הדירה לא מופיע ברשימת לקוחות וחשבונות מוגבלים בבנק ישראל
- בדיקה האם בעל הדירה אינו חדל פירעון
האם כדאי להעזר בשירותי משרד עו"ד בעסקת מכר מקרקעין?
רבים טועים לחשוב כי ניתן להשתמש בחוזה גנרי (ישנם לא מעט כאלה ברחבי הרשת) ולעשות לו התאמות לעסקה הפרטית או כאשר רוכשים דירה מקבלן לעבור בעצמכם על ההסכם שהקבלן ניסח.
אין טעות גדולה מזו!
חשוב להבין שאין הסכם מכר מקרקעין אחד שדומה לשני, כמו שאין נכס מקרקעין אחד דומה לשני. לכל עסקה יש את התנאים שלה. לכל צד בעסקה יש את האינטרסים שלו. יש להתאים את הנוסח לנכס שנמכר ולהסכמות שבין הצדדים, בהתאם לנסיבות הספציפיות וכמובן על פי הוראות החוק.
תפקידו של עורך הדין בעסקת המכר מקרקעין הוא להיות שומר הסף שלכם. עסקת מקרקעין נחשבת לעסקה מסוכנת, שכוללת היבטים משפטיים, תכנוניים ופיננסים רבים ותפקידו של עורך דין מקרקעין להגן עליכם. משרד עו"ד מנוסה ידע לצפות מראש תרחישים בעייתיים ולהגן על הלקוח.
משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין ואנו מכירים היטב את כל סוגי העסקאות בנושא. אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו בכל שלב לייעוץ והכוונה בכל הנוגע להסכמי מכר מקרקעין. אנו נספק לכם את השירות הטוב והמקצועי ביותר על מנת לבצע עסקה טובה בהיבט העיסקי ולא פחות חשוב גם בהיבט המשפטי.
אנחנו נעסוק בצד המקצועי כדי שלכם יהיה ראש שקט.
זקוקים לסיוע עם חוזה מכר דירה? פנו אלינו לייעוץ ראשוני