השיח הציבורי על שוק הנדל"ן נמצא תמיד על הפרק ובהתאם לכך גם הדיונים על שוק השכירות. לאורך כל השנה ישנם דיירים שמחפשים דירות להשכרה כדוגמת משפחות, סטודנטים, רווקים שעוזבים את בית הוריהם ועוד.
לפני שעושים את הצעד המשמעותי של שכירת דירה, מומלץ לערוך הסכם שכירות בכתב מול המשכיר. ההסכם נועד להסדיר את מערכת היחסים המשפטית בין השוכר (הדייר המיועד) למשכיר (בעל הדירה), כלומר את החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים בקשר לשכירת הדירה.
במאמר הבא ריכזנו עבורכם עצות וטיפים חשובים, שכדאי לסכם עם בעל הדירה לפני שאתם חותמים על הסכם השכירות, כדי שתכירו היטב את זכויותיכם.
מה כדאי שתבדקו לפני החתימה על ההסכם
לפני שאתם בוחנים דירות לשכירות, השקיעו מעט זמן לערוך רשימה עם פירוט כל הדברים שחשוב לכם שיהיו בדירה: מיקום גיאוגרפי, טווח המחירים שאתם מעוניינים להקציב לשכירות, תנאי תשלום, מועד פינוי, אופציה להארכה או ליציאה טרם המועד וכו'. כך החיפוש יהיה יותר ממוקד עבורכם ותוכלו לבדוק דירות המתאימות ביותר לצרכיכם.
בנוסף מומלץ לנסות ולבדוק, במידת האפשר, את השכנים בבניין ואת רמת הרעש בשעות הערב המאוחרות (או בשעות הרלוונטיות לשעות המנוחה שלכם). במידה ומדובר בדירה שסובלת ממפגעי רעש, בשעות הרלוונטיות למנוחתכם, יתכן ומוטב להמשיך ולחפש דירה אחרת.
מצאתם דירה שנראית לכם ואתם מעוניינים לשכור אותה? אלו הדגשים שעליכם לשים אליהם לב:
מצבה הפיזי של הדירה
אנו ממליצים לקיים שוב סיור יסודי בדירה, כדי לבחון אם קיימים ליקויים או בעיות כלשהן. תעדו כל ליקוי ע"י צילום או הסרטה של הדירה. לאחר מכן ציינו זאת בכתב בהסכם השכירות.
אל תשכחו שבתום תקופת השכירות, תצטרכו להשיב את הדירה למצבה כפי שהייתה בתחילת השכירות במסגרת בלאי סביר.
הבעלים החוקי של הדירה
לפעמים יציג את הדירה מי מטעמו של בעל הדירה: השוכר שעוזב, מתווך, קרוב משפחה או כל אדם אחר. חשוב שאת תנאי השכירות תסכמו מול הבעלים החוקיים של הדירה והוא זה שיהיה צד לחוזה איתכם.
חתימה על הסכם שכירות מול מי שאינו בעל הדירה מעמידה אתכם בסיכון שכן בעל הדירה יוכל להתנער (ובצדק) מכל מה שקבוע בהסכם אשר לא הוא חתום עליו ולא הוא סיכם את תנאיו. במצב זה אתם עשויים אף להיחשב כפולשים ולמצוא את עצמכם חשופים להליכים משפטיים.
מהם הסעיפים שצריכים להופיע בהסכם שכירות למגורים
אנו ממליצים לערוך הסכם שכירות באמצעות משרד עורכי דין אשר יוודא כי ההסכם עליו אתם חותמים עונה לצרכיכם ולדרישות החוק. יחד עם להלן רשימה חלקית של סעיפים כלליים שרצוי שיופיעו בכל הסכם שכירות:
- כתובת הדירה המושכרת ופרטיה.
- שמות הצדדים בהסכם (המשכיר שהינו בעל הדירה והשוכר), מספרי תעודת הזהות שלהם, כתובתם, מספרי טלפונים סלולריים וכתובות מייל.
- תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאביזרים שבה, כולל תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו.
- תקופת השכירות, כולל האפשרות להארכת התקופה ותנאי האפשרות להארכה.
- באילו תנאים לשוכר הזכות לביטול ההסכם.
- דמי השכירות
- מועד התשלומים – כל חודש, פעם ברבעון או מראש לשנה שלמה.
- אופן ביצוע התשלום – צ'קים, העברה בנקאית, ביט או מזומן.
- אילו תשלומים נוספים חלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם ומה גובהם.
- פגם או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת ההתקשרות בחוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או עלול לגרום
- אחריות לנזקים
מובהר כי מדובר ברשימה חלקית ולא ממצה וכי יש לבחון היטב כל הסכם בהתאם לדירה הספציפית ולצדדים המעוניינים להתקשר בהסכם.
תשלומים שיחולו על שוכר דירה למגורים
התשלומים בהם צריך השוכר לשאת בקשר לשכירות הם:
- דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים.
- מסים החלים על המחזיק בדירה, כגון ארנונה.
- תשלומים עבור צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, כמו חשבון מים, חשבון חשמל, גז וחימום.
- במקרה של שוכר בבית משותף – תשלומי ועד בית לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שאחראי לניהול והאחזקה השוטפת.
תשלומים מיוחדים ומיסים הנוגעים לבעלות על הנכס, כגון תשלום עבור הוספת מעלית ושיפוץ חזית הבניין או השבחת הנכס, יהיו באחריות בעל הדירה ועל חשבונו.
דירה שאינה ראויה למגורים
ישנן לא מעט דירות מאוד ישנות שמוצעות לשכירות שהבעלים עורכים בהן שיפוצים שטחיים שמסתירים את הליקויים ויראו ראויות למגורים. חשוב שתדעו ש"חוק שכירות הוגנת" מגדיר מהי דירה שאינה ראויה למגורים.
בשנת 2017 בוצע תיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. התיקון המוכר בשם "חוק שכירות הוגנת" נועד להסדיר את ההתנהלות בשוק השכירות ובין היתר לאפשר הוגנות כלפי השוכר.
התיקון כולל נושאים שונים בין היתר ביחס לזכויות במושכר, אופן וסוג השימוש בו, הסדרת האחריות לליקויים ופגמים ופטור מתשלום דמי שכירות במקרים מסוימים של אי תיקון ועוד.
לאור זאת, היה ושכרתם דירה ונתקלתם בליקויים אשר לא מתוקנים או לא ניתנים לתיקון, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אשר ינחה אתכם ויפרוט בפניכם את האפשרויות העומדות בפניכם.
האם כדאי לשוכר להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על הסכם שכירות למגורים?
בדרך כלל המשכיר הוא זה שמנסח את הסכם השכירות עליו נדרש השוכר לחתום. פעמים רבות המשכיר משתמש בהסכם שמצא באינטרנט ומעדכן את הפרטים הכלליים או לחלופין משתמש בהסכם קיים ומתאים אותו לצרכיו. ברוב המקרים ההסכם משקף את האינטרסים של המשכיר, בעל הדירה ופחות של השוכר.
יחד עם זאת, מאחר ומדובר בצעד משמעותי בעל השלכות כלכליות לשוכר, רצוי לוודא כי אף האינטרסים של השוכר מוגנים במסגרת ההסכם מעבר לכך לשוכר הדירה יש ציפייה שהחיים והשהות בדירת המגורים השכורה יהיו נוחים ככל האפשר במסגרת התנאים אותם ביקש לעצמו.
על מנת להבטיח ייצוג הוגן גם עבורכם, באופן כזה שימנע אי בהירות בנושאים שחשובים לכם וידאג לכך שזכויותיכם יצויינו מפורשות בהסכם, רצוי להעביר את הסכם השכירות לעיונו והערותיו שלעורך דין אשר יוודא כי גם האינטרסים שלכם מיוצגים נאמנה במסגרת ההסכם.
פלג ושות' משרד עו"ד ונוטריון מספקים מעטפת משפטית מלאה ומותאמת בניסוח הסכמי שכירות וליווי לקוחות בעיסקאות נדל"ן/מקרקעין בהתאם לצרכי הלקוח, תוך ראיית טובת שני הצדדים בעיסקה.
אנו מעניקים ליווי משפטי תוך שימת דגש על יחס אישי ובטיחים שירות יעיל ואיכותי.
לייעוץ בנושא הסכמי שכירות ועסקת מקרקעין, חייגו אלינו 072-2200944 או השאירו פרטים בטופס.